투자할 때는 "무릎에서 사서 어깨에 판다"

부동산 경기는 그 시기, 그 지역의 경제를 보여주는 바로미터다. 부동산 경기가 나쁘다는 건 그만큼 지역경제가 어렵다는 말이다. 지금 통영의 산업이 무너지자 가장 먼저 부동산 시장이 얼어붙은 것처럼.
하지만 통영의 부동산전문가 이창근 소장(49세)은 “지금이 내집 마련 등 부동산을 마련해야 할 적기”라고 말한다. 집을 사려는 사람들은 부동산 가격이 더 떨어질 것을 기대하고 머뭇거리지만 알 수 없는 저점을 고집하지 말고 “무릎에서 사서 어깨에서 판다”라는 기본 원칙에 충실할 필요가 있다는 말이다.

한국공인중개사협회 통영지회 사무국장인 이창근 소장은 “지금은 매수인 주도시장이다. 매수인이 부동산 시장의 매매가격을 결정하고, 얼마든지 가격 할인이 가능한 상황이기 때문에 급매물 위주의 투자는 지금부터 시작해야 한다”라고 조언한다. “위기가 곧 기회”라는 흔한 격언이 부동산 시장에도 통용되는 것이다.

“IMF 때 부동산 가격이 폭락하고 거래는 동결되었던 경험이 있습니다. 금리가 24%이상 올라가서 현금을 최고로 쳐줬지요. 하지만 2년도 안 돼 다시 부동산 시장이 완전히 회복되었고 현금이 아닌 부동산에 투자했던 투자자는 2년 후 최소 200%이상의 수익률을 내었습니다.“

삶의 성공과 실패를 안아주는 고향

이창근 소장이 이렇게 확신하는 데는 전문가적인 안목이 작용한다.
영산대 대학원에서 부동산학 석사 학위를 받고, 대구대 행정대학원에서 부동산 박사과정을 수료한 이창근 소장은 여러 대학에서 부동산학을 강의했다. 지금도 한국공인중개사협회 전임교수로, 부동산중개업을 개업하기 위해서 필수적으로 이수해야 하는 실무교육을 가르치고 있다.
이창근 소장은 1998년 울산에서 중개업을 시작했다. 고객의 전 재산을 좌우하는 직업 특성 상, 이론을 체계 있게 더 배우고 싶어 대학원을 다니게 됐다. 졸업한 뒤에는 꽤 인기 있는 강사로 영산대, 대구대, 선린대 등에서 강의를 했다. 즐겁고 보람찬 시절이었다.
“학생들을 만나 부동산 시장과 법률에 대해 가르치는 게 참 좋았습니다.”
하지만 두 자녀를 키우는 가장이 연봉 500만원을 오르내리는 시간강사를 주업으로 삼는다는 건 어려운 일이었다. 더 이상 견딜 수 없는 수준이 되었을 때, 이창근 소장은 고향으로 돌아왔다.
고향은 삶의 성공과 실패를 안아주는 힘이 있다. 이 소장은 “어쩌면 운명처럼 고향으로 돌아온 건지도 모른다”고 생각한다. 2009년의 일이다.

통영 죽림의 이루고 부동산

이창근 소장은 막 신도시로 개발되던 죽림에 공인중개사사무소를 냈다. 5년 전에 한번 자리를 옮기면서 이름을 ‘이루고부동산’이라고 바꾸었다. 역학의 음양오행 이론에 따라 직접 지은 이름이지만, 새 희망을 이루어 내리라는 소망도 담았다.
하지만 조선업이 무너지면서 거제와 통영시 경제는 무참히 얼어붙었다.지난 3월 기준. 통영에서 거래된 부동산 매매실거래가 신고건수는 329건이다.
그중 공인중개사를 통한 매매는 113건, 통영에 개업공인중개사가 162명인 것을 감안하면 공인중개사 1인당 부동산 매매거래는 0.69건이 된다.
매매가가 하락하면서, 전세가가 동반 하락하고, 때에 따라서는 집주인이 전세금을 반환해 주지 못해 분쟁도 잦아졌다. 거제에서는 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 개업공인중개사를 상대로 소송을 제기하는 일도 벌어졌다.
“개업공인중개사는 다가구주택을 중개할 때 모든 임차인의 임대차보증금액, 임대차기간, 전입신고 및 확정일자 등을 매수인에게 빠짐없이 설명하고 계약서에 첨부해야 합니다. 이를 간과하고 중개하면 개업공인중개사에게도 과실이 있습니다.”

안전한 거래를 원한다면 개업공인중개사를 통해

개업공인중개사는 의무적으로 1억 이상의 손해배상책임 보증보험을 든다. 이는 영세한 공인중개사의 과실로 인하여 손해를 볼 수 있는 매매 또는 임대차 거래당사자를 보호하기 위해 있는 제도이다.
하지만 중개수수료를 아끼려고 직거래를 한 경우에는 어떠한 보장도 받을 수가 없다. 부동산을 사려는 매수인은 정보가 어두워 잘못된 선택을 하기 쉽다. 또한 부동산은 사법뿐만 아니라 공법상의 제한을 많이 받는다. 100번지에 주유소 허가가 났더라도 101번지에 반드시 주유소 허가가 나는 것이 아니라는 것이다. 이런 복잡한 부동산의 공·사법을 모르는 매수인이라면 절대 직거래는 금물이다.
이에 이창근 소장은 “부동산 투자에 성공한 사람은 2~3개의 개업공인중개사와 친하게 지낸다.”는 팁을 알려 준다. 일반인이 잘 모르는 법적 문제를 분석해서 향후 있을 문제를 미리 계약서 특약사항에 적시하는 일은 전문적인 개업공인중개사 외에는 할 수 없기 때문이다.
통영시의 경우, 개업공인중개사 거래량은 전체 거래량의 0.35%다.
“통영시는 조선업을 대체할 수 있는 산업을 빨리 유치해야 합니다. 통영시와 시민들이 합심하면 이 위기가 기회로 되돌아오리라 확신합니다.“
우리 인생사가 그렇다. 내려갈 때가 있으면 반드시 올라올 때가 있다. 모두가 아니라 할 때 “YES!”라고 말하는 이창근 소장의 모습에서 통영의 희망을 읽는다.