경관은 공공재다. 보통의 사람이라면 보기에 아름답고 흉한 것을 인식하는 것이 비슷하기 때문이다. 쓰레기더미가 보기 좋다고 하는 사람도 없을뿐더러, 맑은 하늘 아래 탁 트인 푸른 바다에 감성이 움직이지 않는 사람도 없을 것이다. 그래서 경관은 공공재이고, 많은 사람이 함께 살아가는 도시의 경우 이 공공재의 활용은 매우 민감하다.

많은 주민들이 경관을 공유하기 위한 가장 효율적인 방법은 건물의 높이를 제한하거나 높낮이가 다른 건물들의 배치를 제어하는 것이다. 바로 건축물 고도제한 규제다. 건축물 고도제한을 할 수 있는 근거는 도시계획에 있다. 도시계획에 따라 건축고도를 제한하지만 건폐율과 용적율을 활용함으로써 재산권 침해의 방패역할을 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 각 시군은 해당 도청의 승인을 받아 수립한 도시관리계획에 따라 건축행위 시 고도제한을 받게 된다. 통영시는 2002년 승인받은 도시관리계획을 따르고 있는데, 항남동 일대와 봉평동·미수동 일대를 포함한 도심지역을 중심으로 살펴보면 지대가 낮은 곳은 21m부터 지대가 높은 곳은 15m, 7m까지 보통 3단계로 구분된다.

남망산 공원을 감싸는 육지 저지대 일원은 최고고도가 15m이고, 동피랑 일원은 7m로 제한되지만 항남동 중심가 해안변은 21m까지 허용된다. 서호동 해안변과 봉평동, 도남동 일원과 미수지역은 15m가 최고허용고도지만, 나머지 서피랑 주변, 주전골 주변,산복도로 주변, 도천동 당동 지구는 최고 7m로 고도가 제한된다.

또 다른 건축물 고도제한은 문화재 인근에서도 적용된다. 경남도지정 문화재의 경우 문화재구역의 가장자리로부터 반경 300m이내까지 고도가 제한되고, 국가지정 문화재의 경우는 반경 500m이내까지다. 자료사진은 국가지정 문화재인 충렬사와 세병관 인근의 고도제한 구역을 표시한 도면이다.

도지정 문화재 고도제한 구역은 5개, 국가지정 문화재는 7개 구역으로 나누어 관리한다. 구역이라고 일정한 것은 아니고 문화재마다 달리 지정된다. 국가지정 문화재의 경우 1구역은 개별심의를 한다. 2구역~5구역은 평지붕일 때와 경사지붕일 때가 각각 다르다. 2구역(평지붕 5m이하, 경사지붕 7.5m이하), 3구역(8m/12m), 4구역(11m/15m), 5구역(17m/21m)으로 구분된다.

도지정문화재는 1구역은 개별심의로 동일하지만, 평지붕일 경우 2구역·3구역도 개별심의 대상이다. 2구역(경사지붕 7.5m이하), 3구역(12m이하), 4구역(17m/21m)가 된다. 국가지정문화재의 6구역, 도지정문화재의 5구역은 도시관리계획에 따른다.

하지만 공통적으로 문화재 구역 반경(도지정 100m/국가지정 200m) 이내에 위험물 저장 및 처리시설, 소음·진동·악취·대기오염물질·화학물질 등 방출시설, 지하 50m이상 굴착(국가지정문화재), 최고높이는 기준높이(국가지정32m/도지정30m)이상이면 개별 심사한다.

북신동 재개발 해모로아파트의 경우 당초 32층으로 건축허가를 신청했지만 국가지정 문화재인 세병관 반경에 포함되었던 탓에 문화재청의 심의를 받아야했고 최고층수가 28층으로 조정된 바가 있다.