[기고]주택가격의 이중성
거제  거영부동산 대표 김동균

주택이 한 채이고 평생 거주 하고자 하는 집이라 여긴다면 주택 가격이 내리고 오르는 것에 대해 반응이 둔감할 것이다. 그러나 다주택자나 임대사업자의 경우 주택가격의 고저(高低)에 민감하게 반응할 것이고 주택가격하락보다는 상승의 기대가 클 것이다. 가격이 상승함으로써 종래의 주택임대수익과 처분수익을 합산한 수익을 기대 할 수 있기 때문이다. 그러나 반대로 생애 처음 주택을 구입하고자 하거나 임대주택에서 자가주택으로 전환을 기대하는 경우 주택가격이 하락한 저가의 주택 구입을 희망 한다.

주로 실물경제가 어려워지면 정부는 부동산부양정책을 경제활성화를 위한 정책으로 삼는다. 대출기준금리 하향, DTI규제완화, 주택건설업촉진 등 주로 주택의 공급측면이 강한 정책을 수립함으로써 경기를 부양하는 측면이 강한 정책이다. 이는 일반적인 가정에서의 부동산의 비중 특히, 가정에서 주택이 차지하는 자산의 비중이 크기 때문이다.

 정부에서는 총부채상환비율(DTI)의 규제 및 완화를 통하여 부동산경기의 상승과 하락을 조정하고 있는데 대출받는 사람의 연간소득에 비례하여 대출을 제한하는 것으로 서울강남3구는 40%, 그 외 서울지역은 50%, 경기지역은 60%로 적용하고 있다. 예를 들어 DTI가 50%인 지역에서는 연금 1억원인 회사원이 연리금상환액이 5천만원이내에서 주택담보대출을 받을 수 있다는 것으로 주택거래를 억제하는 주택시장 규제 목적의 정책이라 할 수 있다.

이처럼 주택의 가격 상승과 하락에 대한 정책과 반응은 주택이 차지하는 자산으로서의 비중이 크기 때문이다. 거제와 통영의 주택가격이 가정에 차지하는 자산으로서의 비중을 체크한다면 쉽게 알 수 있다. 자산의 종류는 예금 및 적금, 보험, 부동산보유 중 가장 높은 것이 대부분 주택의 가격이다.

한편으로 주택가격의 이중성은 매도와 매수의 인위적인 측면에서 나타난다. 매수자의 입장에서는 부동산의 흠결을 찾으려고 노력하여 최저의 가격으로 깎으려고 노력하고 매도자의 입장에서는 장점만을 나열하여 가격에 거품을 형성하여 최고의 가격으로 매도하려고 노력한다.

그 결과 어느 정도의 협의를 통해 가격이 형성되어 주택거래가 이루어진다. 희망 매도·매수 가격은 동일한 주택이라도 거래협상 능력이나 부동산중개업소 능력여하에 따라 차이가 난다. 또한 매도자나 매수자의 상황이 급박할 경우 상대방은 가격결정의 우위를 점하여 가격결정에 영향을 행사한다.

이처럼 주택가격의 이중성은 정부의 정책이나 다양한 거래의 형태에서 나타난다. 시장의 흐름에 따라 형성되기보다는 인위적 측면이 강하다. 주택을 거래하거나 주택가격을 결정할 때 주택가격 이중성의 구조를 면밀히 검토한 후 이중성을 최소화 할 수 있는 거래구조가 필요한 시기이다.