●질문 : 중개인 실수에 대해 손해배상 청구가능한가?

甲은 평소 안면이 있는 부동산중개업자 乙의 중개로 丙의 소유인 주택을 임차했으며, 중개수수료는 乙이 특별히 청구하지 않아 지급하지 않았다. 그런데 乙은 甲에게 丙소유 주택에 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인 丁이 있다는 사실을 확인․설명하지 않은 채 전세권만 설정하면 임차보증금 전액을 확보할 수 있다고 잘못 설명했으며, 甲은 乙의 말만 믿고 임대차계약을 체결하고 전세권설정등기를 했다. 그러나 위 주택이 경매되고 甲은 임차보증금을 전혀 배당받지 못했다. 이러한 경우 甲이 乙에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지?

답변 : 중개수수료 안 받아도 손해배상책임 면할 수 없어

「민법」제681조는 규정과,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조 제1항 규정, 같은 법 제30조 제1항이 관련 법규정이다.

그런데 제30조 제1항이 ‘무상(無償)의 중개행위’에도 적용되는지에 관해 판례는 “부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인․설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다”라고 했다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결).

그리고 하급심 판례는 “부동산중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인․설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매 시 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산중개업자에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다”고 한 사례가 있다(서울남부지원 2000. 2. 11. 선고 99가합11831 판결).

그렇다면 위 사안에서 甲으로서는 비록 乙에게 중개수수료를 지급하지 않았다고 해도 위와 같이 乙의 중개대상물의 확인․설명의무를 게을리 한 책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 본다.

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