부동산시장을 보는 법
거제 거영부동산 김동균 대표

세상 모든 시장이 그렇듯 부동산시장도 복잡다단하다. 부동산가격에 영향을 주는 변수들이 얽혀 갈피를 잡기가 어렵다. 여러 변수들도 가만히 있는 것이 아니라 변화무쌍하게 움직인다. 부동산시장의 작동원리는 단순한 형태의 변화가 아니라 복잡다양한 방식의 변화이다. 이는 부동산 지식의 스펙을 늘리면서 특정시각에 편향되지 않는다면 부동산 시장의 정확한 흐름을 가늠할 수 있다. 

부동산시장의 균형적인 변수 읽기가 중요한 이유이다. 부동산가격에 영향을 미치는 변수들을 생각해보면 변수로는 부동산정책, 수요와 공급, 사회적 심리. 소득수준, 인구의 증감, 지역개발 등 다양한 소재가 존재한다.

부동산 시장을 읽을 때는 이들 변수의 영향력 정도 즉, 부동산 가격형성에서 차지하는 비중을 균형감 있게 잘 파악하는 것이 중요하다.

지금 경제가 불황이라고 한다면 소비를 줄이고 부동산구매력이 나아져서 가격이 하락할 것이다. 하지만 다른 변수인 부동산정책의 변화, 공급, 투자심리, 금리하락 등 주변의 여건이 부동산 활성화에 맞추어진다면 부동산가격은 오히려 상승 분위기로 전개 될 것이다. 반대로 실물경기가 좋아도 정책 등 요인들의 변수에 의해 가격하락이 유발될 수 도 있는 것이다.

일반적으로 부동산시장의 분석과 주장은 엄격히 다르다. 신문 중에서 사설과 기사는 구분되어 있다는 것을 알 수 있다. 분석행위는 객관적인 표현이고 주장은 주관적인 표현이다. 그런데 일부 극단적인 부동산책에는 주장과 분석을 구분하지 않고 쓰는 글들이 많은데 저자의 주장을 객관적인 글로 포장하는 경향이 있다.

 주어진 정보를 자신이 이미 결정한 의견에 맞추어 해석하려는 것이다. 즉, 자신의 주장에 대한 근거만을 제시할 뿐 반대되는 내용은 애써 무시한다. 어떠한 결론은 내어 놓고 이에 필요한 펙트(Fact)를 갖다 붙이는 형태로서 주로 기획부동산에서 성행하는 방법이다.

맥주를 잔에 부어 마실 경우 거품이 발생하여 컵에 가득 있는 것처럼 보이지만 일정시간이 경과하면 원래의 양만큼 자리 하게 된다. 부동산시장 또한 마찬가지로 거품이 발생하여도 시간이 지나면 원래의 가격으로 형성된다. 정부의 정책이나 시장의 흐름에 역행하는 현상은 어느 시점에 이르러 반드시 원래의 자리로 돌아온다는 것이다.