좋은 땅 고르는 법 Ⅰ

대 부분의 사람들은 좋은 땅을 싸게 사려고 한다. 싸고 좋은 땅을 찾는 것은 누구나 가질 수 있는 생각이다. 그런데 결론적으로 싸고 좋은 땅은 없다고 해도 과언이 아니다. 물론 급매로 나오는 좋은 땅도 있지만 가격이 싸지만은 않다. 그럼에도 왜 좋고 가격이 싼 땅을 찾는 것일까? 그것은 쉽게 재테크가 될 수 있으며 손해 볼 여지가 없기 때문이다. 못해도 본전이라는 생각을 가지고 있기 때문이다.

토지의 특성 중 부동성이 있다.
토지는 이동 할 수 없다는 것으로 주변 토지와의 관계에서 토지의 성격 및 내용이 달라진다는 것이다. 예를 들어 구입한 토지를 전원주택 건축이 목적이지만 주변에 축사 및 공장 등이 위치해 있다면 전원주택으로서의 가치보다는 타 용도로 사용되는 것이 바람직할 것이다. 반대로 전망과 풍수가 좋은 곳에 공장을 지으려고 한다면 그 또한 토지의 이용에 적절하지 않을 것이다.

이러한 토지의 특성 때문에 좋은 땅들은 대부분 무리를 진다. 주로 주변의 땅들과 조화롭고 용도가 비슷하여 항상 높은 지가(地價)를 유지하고 있다.

토지의 양은 증가 될 수 없다지만 사용가치는 증가시킬 수 있다.
사용하고자 하는 토지의 양은 제한되어 있으므로 그 양을 증가 시킬 수 없으나 건축을 하고자 할 경우 토지의 용도지역에 따른 제한 근거인 토지이용에 관한 법률이 정하고 있는 범위 내에서 건폐률이나 용적률 등 을 활용하여 토지가치를 증가 시킬 수 있다. 예컨대 지형이 주변 타 토지와 비교했을 경우 현저히 낮거나 높을 경우 개량행위를 함으로서 타 토지와 비슷한 수준의 사용가치를 가질 수 있으며, 연접한 토지보다 낮을 경우 지하층을 설계하여 상하공간을 활용할 수 있다. 토지의 양은 증가 할 수 없으나 토지의 사용가치는 증가 할 수 있는 것이다. 버려진 땅에 건물을 건축하거나 건축이 어려운 지역에 예술적형태의 건축이 세워졌다면 토지의 사용가치를 증가시킨 결과라 할 수 있다.

토지는 영속성이 있다.
인위적으로 사라지게 할 수 없으며, 토지위의 건축물이 세월이 흐름에 따라 건물이 노후되고 재건축 및 재개발이 진행되는 것이다. 토지의 건축물은 이와 같이 재축, 증축행위가 가능하지만 토지의 경우 영속성이 있으므로 변하지 아니한다. 따라서 재건축이나 재개발지역의 토지는 상대적으로 높은 가격을 형성하기도 하는데 대상지역의 건축물보다는 토지의 가격이 일반적으로 높다. 오래된 건축물을 매입하여 리모델링(remodeling)을 통하여 새로운 건축물이 탄생하여 건물의 가치가 상승되거나, 건물을 허물고 신축건물을 짓을 수 있는 것은 토지의 영속성 때문이다.

토지는 각각의 모양과 형태가 다르며 쓰임새가 다르다.
토지사용에 있어 동일한 지역이라도 건축물의 형태가 다를 수 있다. 토지를 접한 도로가 어느 지점에 걸쳤는가에 따라서도 건물의 형태와 쓰임이 차이가 난다. 이처럼 동일한 지역이라도 도로의 기준이나 상대건물의 형태와 높이에 따라 토지의 쓰임새가 차이가 날 수 있다. 토지는 각각의 특수성과 모양에 따라 용도의 차이가 있는데 이를 토지의 개별성이라 한다. 동일한 크기와 용도지역이라도 토지의 사용가치는 다르다. 따라서 위치에 따른 토지의 쓰임새를 찾는다면 대상토지를 최대한 이용하는 것이다. 토지사용의 궁극적인 목적은 최유효이용으로 동일한 용도 및 면적의 여러 필지가 있을 경우 가장 쓰임새가 좋은 토지를 찾는 안목을 기르는 것이 좋은 땅을 고르는 법이다.